Tendencias, oportunidades, y otros temas que pueden influir en este 2018

Tendencias, oportunidades, y otros temas que pueden influir en este 2018

Importancia de las Alianzas Público- Privadas para las Smart Cities
¿Qué busca el mercado de vivienda?
Evolución en el mercado inmobiliario en Guatemala

El mercado inmobiliario donde nos desarrollamos es un mercado de cambios, muchos y constantes. Algunos tardan en llegar mientras que otros sobrevienen antes de darnos cuenta. Ese flujo constante de cambios es la única constante que podemos esperar.

Lic. Juan Carlos Salazar

jc@urbop.gt

 

Durante los últimos 10 años de mi vida he sido consultado muchas veces sobre las tendencias, oportunidades o mercados que cambiarán en el futuro. Seguramente ustedes creerán que tengo algún poder especial, pero no lo tengo. No tengo ningún sentido adicional y seguramente no soy tan inteligente como usted. Lo que me diferencia es que durante este tiempo he puesto mucha atención a lo que pasa alrededor mío, y también hemos desarrollado en mi empresa herramientas que permiten interpretar información y tratar de anticiparnos a lo que viene. Pero, al igual que usted, no tengo ninguna certeza que las cosas que pienso pueden o vayan a pasar. Dicho esto, les dejo algunas opiniones de las cosas que creo, pienso, o se me hace, que pueden pasar en los próximos 10 años.

Hace más de 10 años, en una conferencia, presenté una diapositiva en donde mostrábamos el tamaño potencial del mercado para apartamentos menores a 100 m2. En ese tiempo había muchos edificios en venta con unidades de 3 habitaciones y de más de 100 m2, pero era casi nula la oferta de 1 y 2 habitaciones. Ahora, la oferta es completamente la contraria con una oferta principalmente orientada a unidades pequeñas. No requería de un genio para ver esta tendencia, requiera de poner atención a mercados más desarrollados.

Otro de los temas que hemos discutido hasta el aburrimiento es el de la congestión de las calles. Sabíamos que sería un tema que cambiaría la ciudad y, más complejo aún, cambiaría los hábitos de consumo de las personas. Si usted aún no se siente afectado, es la excepción.

A continuación, algunas de las tendencias que, en mi opinión, podemos observar para los siguientes años.

 

La movilidad

El cambio en el tráfico ya no es algo que vemos a futuro. Ya es común que la ciudad colapse un par de veces al mes. Aún nos falta que colapse todos los días para que el cambio llegue. En un pequeño estudio que hicimos recientemente con los alumnos de la MAPI de la Universidad Francisco Marroquín, encontramos un par de datos muy interesantes de esa población. Era de esperar que en ese nivel socioeconómico encontremos que todos llegaban en carro a sus estudios. Lo interesante fue ver la disposición que existía en ese segmento de usar el transporte público si funcionara en toda la ciudad (seguridad, cobertura, etcétera), o de tener como opción otros medios de movilidad como caminar o usar una bicicleta. Es este último medio de transporte el que creo que crecerá más en los próximos años. Las motos que parecieran una opción muy importante, no lo son. Esto lo digo como un fanático de las motos, pero tristemente la mayoría de las motos que estamos importando contaminan muchísimo y son muy peligrosas. Recientemente el mismo alcalde de la ciudad, que es tan fanático de las motos como yo, lanzó una campaña para concientizar acerca de la seguridad al usarlas. Las motos no son inseguras, lo inseguro son muchos de los pilotos que no tienen noción de cómo manejar una. Podría apostar que la gran mayoría de pilotos no posee ni siquiera licencia para conducirlas.

Pero de regreso a las bicicletas, son una opción sumamente económica, accesibles casi a cualquiera y que no contaminan. Nuestra ciudad mide más o menos del Papa al Mapa unos 10 ú 11 kilómetros de largo y es relativamente plana. Claro que estamos rodeados de barrancos, pero dentro del casco (zonas centrales de la ciudad) es relativamente plana. Es posible recorrer la ciudad de norte a sur en bicicleta en no más de una hora de tiempo, aun si no tiene una pizca de condición física. Vemos ya como muchos proyectos empiezan a integrar parqueos para bicicletas en sus plazas. Ciclo vías como la que corre desde la parada del Transmetro de El Carmen a la Universidad San Carlos mueve alrededor de 160,000 personas por año. La ciclovía de la Reforma cada vía ve más personas movilizándose. Como usuario de esta vía he podido ver y experimentar como cada vez hay más personas utilizándola. Esta tendencia que no es única a Guatemala, y en un ejemplo es en la ciudad de México, en donde el tráfico en tan fuerte y violento como el nuestro. Allí han logrado que se convierta en una interesante opción de movilidad. Aunado a esta tendencia, tomemos en consideración que el uso de las bicis eléctricas está en plena etapa de crecimiento.

Los comercios y cómo consumimos

Esta es una línea de cambio que lleva ya algún tiempo desarrollándose. No requiere más que ver afuera de nuestras fronteras y ver hacia los países más desarrollados. Los centros comerciales como los conocemos van en un rápido declive y están siendo reemplazados por lugares abiertos o calles comerciales. El comercio electrónico y el cambio en los hábitos de compra de los clientes están avanzando de forma acelerada. Aún no sabemos cómo estos cambios afectarán nuestro mercado, pero lo que si podemos observar es que las nuevas generaciones están más orientadas a vivir experiencias y no al consumo masivo. Mi hija que pertenece a la generación de los “dos miles”, tiene un movimiento que incentiva el reúso de ropas que por su calidad o estilo las denomina piezas (en Instagram pueden buscar Renougt). Es un movimiento que lucha contra la industria de la moda, sus desperdicios, contaminación y explotación de mano de obra. Lo uso de ejemplo porque, para mí es una muestra muy clara y cercana de cómo estas generaciones actúan y piensan.

 

Los proyectos de uso mixto que empezamos a ver desarrollarse en Guatemala inician un camino nuevo a tratar de emular estas experiencias o vivencias. Desarrolladores como SUR, Cuatro Desarrollos, nosotros en URBOP y algunos otros están empezando a explotar este deseo de los clientes de una vida urbana plena. El éxito del Cantón Exposición Oriente en la zona 4, es una muestra de cómo en Guatemala esto puede funcionar muy bien. En mi experiencia, en los productos que estamos comercializando hay un interés genuino de los consumidores de esta vida urbana. Este cambio es el que considero será uno de los más importantes en los próximos años.

Comunidad

Los seres humanos somos sociales por naturaleza. Desde que nacemos pertenecemos a un grupo y durante toda nuestra vida buscamos pertenecer a grupos, sea el de la familia de mi esposa, el del equipo de fútbol o el club social. Y aun así, durante generaciones los guatemaltecos hemos tratado de irnos separando de los demás. La inseguridad ha acentuado esta sociedad guatemalteca aislada, clasista, con miedo del extraño y con delirio de persecución. No construíamos proyectos a menos que tuviesen muros enormes a sus alrededores, no manejamos carros que no sean polarizados, ni hablamos con extraños. Por intentar construir proyectos y viviendas más seguros hicimos de nuestra ciudad más insegura. ¿Cómo es esto? Con la construcción de muros hicimos calles en las que nadie quiere caminar porque nadie está viendo lo que sucede en ellas (más que los agentes de seguridad en las garitas, por medio de las cámaras). Si nadie quiere caminar en las calles, cuando alguno se aventura es fácil víctima de los ladrones porque no hay nadie observando. No digamos de la lógica de los muros para las casas. Son difíciles de escalar o de penetrar, pero cuando un ladrón está adentro, está tan seguro como lo seguro que se creían los inquilinos de la casa, teniendo todo el tiempo del mundo para hacer lo que les venga en gana.

Las comunidades son importantes para la generación de seguridad. Los espacios abiertos fáciles de vigilar se convertirán poco a poco en la nueva tendencia de medida de seguridad. Espacios con personas reales que vivan los lugares. Ojo que esta tendencia va en contra de toda nuestra forma de pensar y muy en contra de todas las recomendaciones de las empresas de seguridad, pero tenemos que hacer una ciudad más segura para todos, no solo para unos.

 

Los Vecinos

Recientemente tuve una conversación con una vecina molesta por que estaban construyendo un proyecto en su vecindario. Tenía mucha razón en estar molesta por los cambios y principalmente por la falta de consideración del constructor quien trabajaba a deshoras y tenía una obra sumamente sucia. Después de darle un par de consejos de cómo hablar con el desarrollador, pasamos al tema de la molestia que tenía por los cambios en su vecindario. Se quejaba que estaban construyendo muchos edificios, que el tráfico seria insoportable, que el agua escasearía. Me dijo que esas personas deberían de comprar fuera de la ciudad, ya no cabemos más personas en la ciudad, a lo que le pregunté ¿qué edad tienen sus hijos? Me respondió que 5 y 7. Le dije que al paso que vamos sus hijos comprarían casas en Bárcenas. Es muy fácil cerrarse a los cambios, hasta que los cambios lo afectan a uno. Las ciudades son entes vivos que van evolucionando, y que hay que atenderlas y cuidarlas. El crecimiento es natural, el cambio es normal, y el miedo también.

Es importante que los desarrolladores cambiemos la imagen que hemos proyectado a los vecinos, pues se nos perfila como que solo llegamos a beneficiarnos de un sector y no dejamos nada a cambio. La responsabilidad de nosotros como desarrolladores, no debería terminar en los linderos de nuestra propiedad, sino que debería incluir el entorno y a los vecinos. Si no los atendemos, tomarán cada vez más poder para bloquear el desarrollo.

Los estacionamientos y el mantenimiento

Hace unos 15 años el mercado de condominios estaba en su máximo apogeo. Aún encontrábamos proyectos de vivienda horizontal dentro de la ciudad. La competencia era muy fuerte y los desarrolladores muy agresivos con sus diseños. En la mayoría de estudios había dos temas que empezaban a tomar prominencia: el costo de mantenimiento y los estacionamientos. El primero no era un tema que los clientes consideraran como relevante previo a esta época. Es más, muchos de los condominios, ni si quiera dejaban estipulado en sus normas la obligatoriedad del pago de algún mantenimiento. Conforme la categoría creció, los problemas de muchos de estos proyectos sin estructura fueron apareciendo. El valor de estos condominios ha tenido una fuerte picada hacia abajo, ya que en la gran mayoría hay dueños que se rehúsan a pagar. Tengo muy claro que los clientes preguntaban del cobro de mantenimiento y de cómo funcionaba y que incluía, y de cómo explicarle a los desarrolladores la importancia de cerrar este tema era crucial.  A hoy no conozco ningún proyecto que no lo incluya. ¿Pero dónde está la tendencia que podríamos observar? Con la competencia de proyectos verticales dentro de la ciudad, ha llegado una tendencia muy clara a tratar de ofrecer a los clientes la mayor cantidad posible de amenidades. Estas suenan geniales en los folletos de ventas, pero alguien tiene que pagar por su uso y mantenimiento. Los compradores nuevos siempre caerán en creer que cantidad es mejor que calidad, pero los compradores con experiencia se irán moviendo a proyectos más eficientes. Menos mantenimiento será siempre mejor, sin importar el nivel socioeconómico.

 

Otro tema muy importante que los clientes traían a la mesa era el del parqueo. Principalmente el del parqueo de visitas. Aunque las fiestas o reuniones en el condominio eran algo importante en sus mentes, el tema de donde se iban a parquear los niños que crecieran en el proyecto les era muy importante. Se imaginaban como eran los condominios de mayor edad en esa época en donde las calles y estacionamientos de visitas eran un desastre por las noches. Esa forma de pensar sigue afectando a los consumidores, que quieren la mayor cantidad de estacionamientos posibles y, si son gratis como los de vistas, mejor. Al día de hoy, los parqueos son más importantes que las amenidades, que los acabados y que todo lo demás. Pero este es un tema que va a cambiar antes que nos demos cuenta. Cuando este tema cambie el trauma a la ciudad será muy grande. Las nuevas generaciones están cambiando. Aparte de la tendencia de las bicicletas que mencioné con anterioridad, tenemos que sumar la nueva opción de Uber o los servicios que vengan en el camino. Uber no es una solución al tráfico, pero si es una solución a los estacionamientos. En Estados Unidos y en Europa los adolescentes cada vez manejan menos. No hay interés de muchos jóvenes en Guatemala de obtener sus licencias de conducir. ¿Qué vamos a hacer con todos esos estacionamientos que no usemos? ¿Cómo vamos a planificar para esa ciudad?

Finalmente, será muy interesante observar la manera cómo evoluciona en Guatemala el fenómeno de los carros autónomos, aunque eso puede sobrepasar el horizonte de los 10 años que se discute acá. Va a causar mucha curiosidad reflexionar las implicaciones que tendrá esto en los patrones de propiedad de vehículos, de movilidad, de regulaciones de tránsito y de requerimientos de parqueos y, más importante, en los diseños de proyectos inmobiliarios. Observar y aprender de lo que sucede en Estados Unidos, Asia y Europa será muy entretenido.

Tenencia de las propiedades

El modelo de tenencia de una propiedad es de las cosas más “sagradas” que como guatemaltecos podemos aspirar. Comprar una vivienda nos hace personas formales, que pertenecemos al sistema. Un techo propio nos brinda un “hogar”. Eso está cambiando con las nuevas generaciones quienes tienen expectativas de vida diferentes. La búsqueda de experiencias hace que se comporten de manera distinta. ¿Qué modelos de negocio podemos nosotros desarrolladores implementar para atender estos mercados? De entrada, el mercado de rentas será un primer beneficiado. Hemos visto como en el Cantón Exposición Oriente de la zona 4, los precios de renta ya están por encima de los $10.00 m2. Esto no lo podemos decir de alguna otra zona de la ciudad de Guatemala. Las rentas rara vez serán de largo plazo. ¿Qué otros modelos de tenencia podemos pensar en para el mediano plazo para esta generación?

El mercado inmobiliario donde nos desarrollamos es un mercado de cambios, muchos y constantes. Algunos tardan en llegar mientras que otros sobrevienen antes de darnos cuenta. Ese flujo constante de cambios es la única constante que podemos esperar.

 

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: 0