Instituto de Vivienda, propuesta del FHA

Instituto de Vivienda, propuesta del FHA

¿Qué modelos impulsar para promover la vivienda social?
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Proyecto de vivienda exitoso para el nicho de más demanda

Presidente de la Junta Directiva del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), Eduardo Tabush, propone modelo de ahorro individual para fomentar la vivienda social.

HERNAN GUERRA
REVISTA CONSTRUCCIÓN

Eduardo Tabush, presidente del FHA, aboga por un Instituto de Vivienda

Con el objetivo de disminuir el déficit habitacional que según la Asociación Centroamericana de Vivienda,  ronda 1.6 millones dividido entre déficit cualitativo y cuantitativo, el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), plantea la creación de un instituto para la vivienda, a continuación Eduardo Tabush, presidente del FHA, menciona más respecto al proyecto.

 

¿A qué segmento de la población se atiende con el modelo actual de vivienda?
Hoy, solamente atendemos con financiamiento y vivienda a menos de cinco por ciento de la población económicamente activa.  El otro 95 por ciento es un enorme número de familias de nivel socioeconómico medio bajo; hogares con ingresos de Q3 mil a Q16 mil.

En otros países le han dado acceso a financiamiento a este segmento de la población y los resultados se ven un repunte de la economía. Los países que tienen programas de acceso a financiamiento tienen mercados de vivienda que representan de seis a 12 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB). En contraste, en Guatemala no llega al uno por ciento del PIB.

¿Cómo se puede dar acceso al crédito a este gran segmento de la población, a una tasa de interés accesible y de una manera sostenible?
Con el ahorro; así se plantea la creación del Instituto de Ahorro para la Vivienda (AVI). El propósito es generar riqueza para la población por medio del ahorro y acceso a financiamiento a vivienda que permita la creación de un patrimonio familiar.

Operaría como un fondo de capitalización individual, obligatorio para los trabajadores de la iniciativa privada. Los fondos de los ahorrantes o derechohabientes, por ley, ganarían rendimientos competitivos y podrían ser usados para el pago del enganche de una casa. De esa manera, utilizando un análisis de riesgo diferente al de un banco, el Instituto podría dar acceso garantizado a un crédito sin enganche y sin fiador a millones de familias. AVI también tendría opciones de ahorro voluntario a parte de la economía informal, auto empleados, empleados del sector público, y beneficiarios de remesas. Ellos ganarían los mismos rendimientos, y basado en su capacidad de ahorro. AVI también les daría acceso a un crédito sin enganche. Este operaría un fondo de retiro. Todos los derechohabientes podrían retirar la totalidad de sus ahorros, más los rendimientos que ganaron al momento de su jubilación.

¿Cómo funcionaría este sistema?
Cada mes, el patrono le haría un aporte al empleado por medio de un pago en una planilla electrónica. Esos fondos irían a una cuenta de capitalización individual en resguardo de AVI. Esto significa que cada centavo en el fondo tendría nombre y apellido y no pueden ser usados o transferidos al Estado.

Por ser una institución de carácter financiero, AVI sería supervisado por las normas y estatutos de la Superintendencia de Bancos.

Cuando el derechohabiente tenga suficiente ahorro para dar el enganche, fácilmente gestionaría su crédito. Cuando un empleado obtiene un crédito, AVI le informaría a su patrono, y este le empezaría a hacer un descuento en nómina del valor de la cuota mensual de su crédito.

El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) es otra opción, muy exitosa en países como Colombia. ¿Cómo cree que se puede implementar en Guatemala?
Lo bueno de crear este instituto es que podemos aprender de todos los programas similares del mundo. AVI toma elementos del FNA de Colombia, del Infonavit de México, y de programas similares en Chile, Brasil, las Filipinas, y Singapur.

¿No cree que la mejor manera de impulsar la vivienda social sea mediante una tasa preferencial ya contenida en una propuesta de ley que tiene el Congreso de la República?
Para que la base de la pirámide económicamente activa con ingresos mensuales de Q3 mil y Q5 mil pueda obtener un crédito hipotecario a 20 años, la cuota mensual debe ser de menos de Q 1,200. Se puede llegar a ese valor a través de varias maneras, las más usadas en otros países son programas o políticas para bajar el costo de la vivienda social, bonos o subsidios, y/o un programa de tasa preferencial.

Por esa razón, un programa de tasa preferencial para la vivienda social como la propuesta de ley que tiene el Congreso, puede ser una parte de una exitosa política pública de vivienda social.  Es de aclarar que una ley no sustituye o remplaza a la otra. Todo lo contrario, estas se complementan en gran manera. De hecho, las mejores políticas de vivienda como la de Colombia, incluyen una combinación muchos programas, políticas, incentivos, y beneficios municipales dirigidos a la vivienda social.

¿Qué desventajas cree que puede tener esta propuesta de ley de tasa preferencial?

No le veo desventajas.

¿Qué iniciativas, desde el FHA, se piensan promover?

Además de apoyar el proyecto de AVI, la Junta Directiva (JD) y la administración del FHA apoyan fuertemente la generación de vivienda social urbana de alta densidad.

La JD ya aprobó la elegibilidad de proyectos de Módulos Urbanos de Vivienda de Interés Social, o MUVIS. Estos son edificios urbanos con acceso a transporte público de no más de 6 pisos, sin elevador, y sin parqueo. Los apartamentos deben tener un precio menor a los Q250 mil.

La gente comúnmente me pregunta, por qué seis pisos, sin elevador, y sin parqueo. Los seis niveles porque, al subir de cinco a seis niveles, se incrementa la edificabilidad y baja el costo por unidad hasta 17 por ciento. Eso representa un ahorro de hasta Q42 mil por unidad.

El costo de incluir elevador sería de Q20 mil a Q30 mil por apartamento. Ese valor es una barrera, sin embargo, la razón principal es que las familias que van a adquirir estos apartamentos no van a poder pagar el mantenimiento del elevador, que sería de más o menos Q225 al mes. Incluir un parqueo para cada apartamento, más los parqueos de visitas significa que los parqueos tendrían que ser en uno o varios sótanos. El costo de construcción de un parqueo en sótano es de más de Q100 mil o sea casi el 50 por ciento del valor de la vivienda. Es la combinación de estos tres factores lo que permite la generación de este tipo de vivienda social urbana a un precio menor a los Q250 mil.

Por ahora, ¿cómo se comporta el mercado de seguros aprobados por el FHA, en el primer trimestre del año en relación al mismo período de 2017?
El mercado está creciendo. Los seguros aprobados durante el primer trimestre de 2018 van más de 10 por ciento por encima de 2017.  Antes, la mayoría de los proyectos elegibles eran casas y hoy son principalmente apartamentos en el área metropolitana. Creemos que esta tendencia continuará incrementando.

¿Cómo cree que cerrará 2018 en relación a 2017?
Se estima que el FHA va a cerrar el 2018 con un crecimiento de más de diez por ciento.

COMMENTS

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    Oscar 1 mes ago

    Buen dia, muy buena idea, como puede aplicar uno y con quien podria contactarme

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