¿Qué modelos impulsar para promover la vivienda social?

¿Qué modelos impulsar para promover la vivienda social?

Proyecto de vivienda exitoso para el nicho de más demanda
Instituto de Vivienda, propuesta del FHA
Teddy Cruz, arquitecto de la armonía y la convivencia social

Además del FHA y el Fopavi, Guatemala carece de políticas integrales para atender la demanda de vivienda social por parte de familias de escasos recursos. El Banco Mundial sugiere utilizar una mezcla de políticas para abordar el problema.

HERNÁN GUERRA
REVISTA CONSTRUCCIÓN

 

Hasta ahora, Guatemala carece de una políticas o programas de gran alcance para impulsar el mercado de viviendas de carácter social, a pesar de que el déficit habitacional, supera 1.5 millones de unidades. El Fondo Para la Vivienda (Fopavi) ofrece subsidios de hasta Q35 mil a grupos familiares, pero su penetración es limitada.

En la Política General de Gobierno 2016 – 2020 que recoge la Secretaría General de Planificación y Programación de la Presidencia (Segeplan), se enumeran generalidades del problema que representa el alto déficit habitacional en el país. Señala “que es uno de los problemas estructurales que afectan la calidad de vida. Es producto de la ausencia de políticas efectivas de parte del Gobierno y a la tendencia de la población de asentarse en lugares de riesgo en las áreas urbanas”. Sin embargo, hasta ahora, las autoridades carecen de programas o modelos concretos para abordar el tema.

Añade Segeplan: “En los cuatro años de este Gobierno se harán los esfuerzos por sentar las bases jurídicas e institucionales que permitan superar gradualmente esta problemática. Las soluciones implican una corresponsabilidad entre el Estado, el sector privado y la misma sociedad, en su capacidad de autogestión y cogestión.

OTRAS OPCIONES

El presidente de la Junta Directiva del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), Eduardo Tabush, reconoce que el país solo atiende al cinco o menos por ciento de la población económicamente activa. La gran masa, el 95 por ciento, es un segmento que debido a sus bajos ingresos económicos, no puede calificar para un crédito bancario de una vivienda modesta o con las condiciones mínimas.

La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), junto a Cámara Guatemalteca de la Construcción, han promovido un proyecto de ley para financiar vivienda social a una tasa de interés preferencial. Sin embargo, la iniciativa de ley se encuentra engavetada en el Congreso de la República.

Tabush propone la creación del Instituto de Ahorro para Vivienda (AVI), un modelo aplicado exitosamente en otros países y donde la construcción representa hasta un 12 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB), mientras que en Guatemala, no alcanza el uno por ciento.

Este sistema funcionaría como un fondo de capitalización individual, obligatorio para los trabajadores de la iniciativa privada. Los recursos de los ahorrantes o derechohabientes, por ley, ganarían rendimientos competitivos y podrían ser usados para el pago del enganche de una casa.

BANCO MUNDIAL: UNA MEZCLA

Según El Banco Mundial y su especialista en Desarrollo Urbano, Luis Triveño, hay tres puntos claves para promover la vivienda social que demandan cada vez millones de familias que migran hacia las urbes urbanas de Latinoamérica.

El experto recomienda alinear las políticas nacionales con los programas y acciones de los gobiernos locales. En su análisis, explica que, si bien cada país tiene una escala, contexto, circunstancias políticas e indicadores de desempeño distintos, existen retos comunes, entre estos.

Primero, dice: ¿Cómo implementar políticas de vivienda nacionales trabajando con gobiernos locales con capacidades técnicas y financieras heterogéneas?; o ¿Cómo evitar o manejar los costos y mitigar los riesgos de la expansión urbana de baja densidad (formal e informal) en la periferia y en zonas de riesgo de las ciudades? Se pregunta.

A su juicio es clave el fortalecimiento de portafolio de soluciones habitacionales, no limitarse a una sola. En ese sentido, añade que Chile fue el primer país de la región en experimentar con los subsidios a la vivienda en los años de 1980 y hoy tiene uno de los portafolios de soluciones de habitacionales más completos de la región. De su experiencia y de la de los países que lo siguieron es posible extraer algunas lecciones para mejorar su efectividad:

CÓMO

  • Los subsidios a la cuota inicial deben ser parte de un portafolio de soluciones habitacionales y no el único instrumento de la política de vivienda.
  • Los subsidios no necesariamente tienen que restringirse a financiar la compra de una vivienda pues también se pueden aplicar en esquemas de alquiler o de mejoramiento de viviendas de construcción informal que son altamente vulnerables a desastres naturales.
  • El incremento de oferta de la vivienda nueva debe buscar asequibilidad pero también buena ubicación.
  • El modelo de “talla única” aplicable a todos los segmentos de la población y la de zonas rurales o semi rurales es arriesgado y de alto costo.

Finalmente, propone pensar en cómo financiar transformaciones urbanas que incluyan vivienda social.  Por ejemplo, para renovar áreas subutilizadas en el centro de la ciudad, Medellín está explorando la posibilidad de introducir un instrumento para financiar la renovación urbana captando anticipadamente parte del incremento futuro que generaría en la recaudación. Triveño agrega que, para cumplir estos desafíos también es fundamental que los gobiernos tengan una sólida base de datos sobre el uso del suelo en las ciudades y el mercado de vivienda, que fomenten la cooperación entre los distintos niveles de gobierno, y que promuevan la cooperación del sector privado y la adopción de tecnologías de construcción resilientes y respetuosas del medio ambiente.

Para el analista de la Asociación de Investigación y Estudios Sociales (ASIES), Luis Linares, Guatemala debiera de analizar modelos que permitan la asignación de recursos para vivienda. A su juicio, habría que debatir sobre las causas por las cuales fracasó el Banco Nacional de la Vivienda (BANVI) y la infuncionalidad del Fondo Para la Vivienda (FOPAVI).

 

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