Dinámica de Precios en la ciudad de Guatemala

Dinámica de Precios en la ciudad de Guatemala

¿Cómo se está comportando la cartera de crédito?
Institucionalidad, puente para retomar el rumbo económico
Política de Competitividad, Guatemala 2032

Invertir en bienes inmuebles en la ciudad de Guatemala, puede ser una buena herramienta para blindarse contra la inflación y para hacer crecer el capital, ya que la estabilidad macroeconómica del país, se ha mantenido a pesar de las últimas crisis políticas.

Lic. José Fernando Estrada*

Director de la Comisión de Estadística de CGC

 

¿Compro ahora o mejor después? ¿Seguirán subiendo los precios? ¿Mejor sigo ahorrando? Estas son preguntas que nos hacemos frecuentemente algunos habitantes de la ciudad de Guatemala. Desde luego hay muchas variables que hay que tomar en cuenta, para poder tomar estas decisiones y no alcanzarían las páginas de éste medio, para poder profundizar en todas. Por ejemplo, algunas variables a considerar pueden ser: ¿cuál es mi etapa de vida?, ¿es una inversión? ¿Con cuantas personas voy a vivir en esta casa/apartamento?; o aún no me alcanza para el enganche, no me quiero comprometer a una deuda de 25 años, etc. Sin embargo, ampliaré en las variables más relevantes como la plusvalía y el crecimiento en los precios a través del tiempo, para tener más información, sobre estos cuestionamientos.

Aumento de la demanda

La ciudad de Guatemala ha tenido un crecimiento demográfico muy fuerte, pasamos de vivir menos de 1 millón de habitantes en el 2002 a más de 1.8 millones en el 2017 , además ingresan alrededor de medio millón de vehículos con 1.7 millones personas adicionales, cada día a la ciudad de Guatemala. Lo cual suma aproximadamente 3.5 millones de personas que interactúan, consumen recursos y servicios diariamente en la ciudad. Éste crecimiento acelerado en población de la ciudad y la demanda de servicios diarios en la misma, ha superado la oferta de vivienda en los últimos años. Al haber mayor demanda que oferta, aumentan los precios (ley económica universal).

Fuente: Municipalidad de Guatemala

 

Dinámica de precios por zona

El aumento de precios, no es uniforme y la plusvalía no es la misma en cada zona de la ciudad. Existen muchos factores que pueden aumentar los precios. Por ejemplo, la escalada de precios de la tierra en la zona 18, no ha sido tan dinámica, como el aumento de precios en la zona 14 o la zona 15 (ver gráfica III). Existe una diferencia significativa de valor entre diferentes zonas de la ciudad. Muchas de estas diferencias son por ubicación, oferta de servicios, oferta laboral, comercios y acceso a otras demandas de los habitantes. Generalmente, si la tierra, tiene un valor comercial mayor, más alto será el precio (gráfica V). Igual existen diferencias grandes de valor de cada propiedad entre las mismas zonas, ya que también influyen otros factores, como calidad del suelo, topografía, accesos, potencial de desarrollo según categoría del POT (Plan de Ordenamiento Territorial), altura máxima a construir en esa zona, percepción de seguridad, calidad constructiva acabados. etc.

(Gráfica II)

Fuente: elaboración propia JFE – promedios por zona

Densidad de población y accesos por zona

La densidad de población de cada zona influye el valor y la plusvalía que esta tenga, ya que las personas lo que buscan muchas veces, es accesibilidad a distintos servicios. Si el trabajo queda muy lejos, o si los colegios quedan muy alejados, si el acceso o el transporte es limitado en la zona, todas estas son variables importantes, que afectan en el valor de la tierra, ya que influye la movilidad de las personas y la cantidad de horas que las mismas deben pasar en el tráfico para movilizarse y satisfacer sus necesidades.

(Gráfica III)

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Movilidad

La ubicación siempre es un factor clave en la determinación y la dinámica de los precios, entre más accesible es mi propiedad y más cerca esté de todos los servicios, mayor plusvalía tendré en el tiempo. Si la distancia que debo recorrer diariamente para satisfacer todas mis necesidades es baja, tengo mayor disponibilidad de tiempo, esto resulta en un ahorro de costos diario. Lo cual tiene ventajas sobre otras zonas, resultando en mayor valor y plusvalía de mi propiedad.

(ver gráfica IV)

 

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Factores institucionales que influyen en el costo y precio

Para los desarrolladores los precios de venta por metro cuadrado de construcción, están directamente relacionados con sus costos de producción. El problema en Guatemala, es que estos costos de producción y desarrollo han ido aumentando en los últimos años. Ahora existen más instituciones que exigen y demandan más requisitos para poder aprobar una licencia de construcción.  Por ejemplo, antes no era un requisito, hacer gestiones en el Ministerio de Salud, ahora CONRED tiene un rol más activo en las gestiones para licencias, el Instituto de Antropología e Historia (IDAHE) se toma un tiempo discrecional en la aprobación de proyectos. Dependiendo de la administración, las gestiones son más eficientes en el MARN o en Aeronáutica. En resumen, cada vez hay más dependencias e instituciones que exigen tener un mayor rol sobre los proyectos en desarrollo, esto representa costo y tiempo para los desarrolladores, lo cual resulta en menos aprobación de licencias y menos construcción (gráfica VI). Derivando en menos oferta y un incremento de precios para el cliente final.

(Ver Gráfica V)

Aumento en los precios de vivienda/apartamentos

Los precios de venta por metro cuadrado en las casas y sobre todo en los apartamentos han ido aumentando significativamente en los últimos años. En algunas zonas este aumento ha sido mayor que en otras, donde más hemos visto incrementos, ha sido en zonas de “gentrificación” por ejemplo en la zona 4, donde antiguos espacios industriales se han transformado en zonas peatonales y de vivienda vertical de lujo con precios por metro cuadrado por un apartamento nuevo, que alcanzan los USD $2,200.00 por metro cuadrado (gráfica VII). El sector la Villa de zona 14 por ejemplo, puede considerarse también como una zona de gentrificación y también ha sido sujeto a un aumento de precios recientemente.

(Gráfica VI)

Fuente: elaboración propia JFE – promedios por zona

En conclusión, los precios en la Ciudad de Guatemala van a seguir subiendo. La oferta es más lenta que el aumento en la demanda. El aumento en restricciones e instituciones involucradas, hace los procesos más lentos y más caros. Dependiendo de la zona, la plusvalía anual es mayor. El aumento en precios por zonas, es determinado por varios factores, debemos buscar cuáles se adaptan más a nuestros objetivos de vida, a la hora de tomar una decisión de inversión. Posponer la decisión de compra, puede significar un costo bastante mayor a la hora de invertir en un futuro. Invertir en bienes inmuebles en la ciudad de Guatemala, puede ser una buena herramienta para blindarse contra la inflación y para hacer crecer el capital, ya que la estabilidad macroeconómica del país, se ha mantenido a pesar de las últimas crisis políticas. Además, como vimos en los puntos anteriores, los precios de los bienes inmuebles se determinan por factores independientes, por ejemplo, la demanda y el bono demográfico o el acceso a diversos servicios, que impliquen menos tiempo de viaje. Todos estos factores seguirán latentes en los próximos años, por lo tanto, los precios seguirán siendo muy dinámicos en nuestra capital.

 

Sobre el autor:

Lic.  José  Fernando Estrada

Licenciado en Economía con especialidad en Finanzas de la UFM, posee una Maestría en Administración de Empresas de Babson College (Boston, USA), estudiante (PhD) del Doctorado de Admin. Pública del INAP. Director de Inversiones de Desarrollos Palo Blanco. Director de la Comisión de Estadística de CGC. Consultor privado de Economía, Valuaciones y Management. Cuatrilingüe y apasionado por los deportes.

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