Vivienda Urbana: un  hogar cercano a la  ciudad y a la red de  transporte público

Vivienda Urbana: un hogar cercano a la ciudad y a la red de transporte público

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Los desarrolladores ya cuentan con un reglamento para el desarrollo de proyectos de vivienda digna, asequible, cercana al transporte público y el empleo, que tienen el potencial de impactar de manera positiva en el déficit habitacional del área metropolitana.

REDACCIÓN 

REVISTA CONSTRUCCIÓN

La vivienda digna y accesible es una aspiración para miles de guatemaltecos en la Ciudad de Guatemala. El anhelo de un hogar seguro para familias de escasos recursos es un reflejo de la problemática del déficit habitacional y de una situación de pobreza que los confina a vivir en asentamientos, retirados de los sitios de empleo y de los servicios públicos.

El déficit ha incrementado en el país y se estima el déficit habitacional total supera las 1.7 millones de unidades, sin una respuesta concreta para las familias que carecen de vivienda de calidad. Sin embargo, una nueva etapa para el sector de vivienda ha dado paso, con iniciativas que tienen el potencial de impactar de manera positiva en déficit que hay en la ciudad.

En el plano normativo, se tiene vigente desde mediados de junio, el Reglamento de Régimen Especial para el Desarrollo de Vivienda Prioritaria, aprobado por la Municipalidad de Guatemala, que facilita la construcción de proyectos de vivienda digna, asequible y cercana a la red de transporte público.

El reglamento nace de un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) -que clasifica el territorio del municipio de Guatemala en seis zonas generales (zonas G)- y prioriza proyectos localizados en las zonas G3, G4 y G5 donde se construirá vivienda a un precio que no supera los 91 salarios mínimos.

La arquitecta Eva Campos, encargada del Área de Vivienda y Cultura Ciudadana URBANISTICA-Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Guatemala, menciona que el Reglamento une la política municipal de vivienda al ordenamiento del territorio. “Hace un tratamiento especial a la vivienda que atenderá a población prioritaria”, comenta.

El reglamento, publicado en el Diario Oficial el 6 de junio de 2019, fue diseñado para atender el déficit habitacional que se concentra en las familias que tienen menos de cuatro salarios mínimos mensuales de ingreso, y que tienen una dificultad para acceder a una vivienda cercana a la ciudad.

Si bien 70% de los hogares de la ciudad tienen la capacidad de comprar a pagos una casa, adecuada en tamaño y precio a sus necesidades y capacidades, su ubicación es desfavorable para las familias, ya que se encuentran muy alejados de servicios como una red de transporte público. El reglamento promueve edificios de hasta seis niveles, sin elevador, y cercanos al transporte público (hasta 560 metros de la red), financieramente factibles y con localización favorable para las familias guatemaltecas, carentes de bienes inmuebles y con ingresos no menores a dos salarios mínimos al mes.

Un primer ejemplo de la respuesta positiva que pueden generar los incentivos incluidos en el reglamento para el sector privado de la construcción, es un proyecto habitacional ya vendido en un 100 por ciento, considerado como un plan piloto para otros proyectos de vivienda social.

Plan Piloto exitoso

Se trata de “Trasciende zona 6”, ubicado en el barrio La Parroquia, un proyecto de apartamentos de seis pisos, sin elevador, de 72 departamentos, cuyo aspecto más importante para sus ocupantes es que tiene un acceso inmediato al transporte público. Se encuentra a unos 200 metros de una línea de Transmetro.

El arquitecto José Antonio Solares, de Desarrollo de Mercado de Cementos Progreso, señala que Trasciende rompió paradigmas en temas de precio y ubicación, ya que la mayoría de viviendas con precios cercanos a los Q200 mil se encuentran en zonas alejadas de la ciudad, como San José Pinula, Palencia, Ciudad Quetzal o Palín.

Un proyecto como Trasciende requirió realizar un estudio, que dio como resultado que había personas que estaban en la informalidad, tenían ahorros insuficientes, pero que tenían la capacidad de pagar cuotas de Q1 mil 800 al mes y ser reconocidas a nivel bancario.

Esas familias ya tienen la costumbre de un pago mensual por alquiler, pero ese dinero no genera nada. Cuando compran su casa, producen patrimonio y tienen la oportunidad de desarrollarse económicamente, en un ambiente de estabilidad y seguridad”, comenta Solares.

La importancia de proyectos como Trasciende es que se enfocan en un gran porcentaje de la población -cerca del 65 por ciento- que demanda una oferta de vivienda accesible para no habitar en hogares informales o zonas de hacinamiento, como son los asentamientos, barrancos y palomares.

“Se requieren proyectos concentrados en los centros urbanos y que la ciudad brinde los servicios a las personas”, señala el arquitecto al indicar que las soluciones de vivienda urbana a precios accesibles son una alternativa para buscar disminuir el déficit de vivienda en el área metropolitana.

Retos

Víctor Cabrera, gerente general de IntePRO, empresa desarrolladora de “Trasciende zona 6”, comenta que antes del reglamento no se tenía una normativa que permitiera generar una oferta para atender a familias de escasos recursos, que concentran gran parte del déficit habitacional cuantitativo en la ciudad.

“Trasciende zona 6” se ha convertido en el proyecto piloto con el cual se confirmó que hay un mercado por atender y que, a futuro, hay una oportunidad para generar vivienda digna accesible, para las personas que tienen un ingreso de dos salarios mínimos mensuales y desean contar con un patrimonio familiar.

“El déficit existe porque no se generaba oferta accesible y había más familias que, a pesar de que querían una vivienda digna, no podían acceder a una”, señala Cabrera al indicar que la nueva norma se orienta a dinamizar proyectos similares a Trasciende, con vivienda urbana céntrica orientada al transporte público.

La vivienda promovida en el nuevo reglamento consiste en apartamentos de dos y tres dormitorios. Según Campos, para evitar incrementar el déficit por hacinamiento (mala calidad habitacional), la norma segmenta el tamaño de la vivienda, acorde al tamaño de las familias (cuatro a cinco miembros).

Actualmente, se sabe de proyectos con la misma apuesta de “Trasciende zona 6”, que se encuentran en fase de obtención de licencia, aunque según Cabrera, “todavía hay trabajo por hacer”. “Facilitar los trámites y tener una Ventanilla Única de la Construcción (VUC) incentivarían este tipo de proyectos que impactan de manera positiva el déficit habitacional”, señala.

Urbanística – Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano estima que hay al menos 10 proyectos, similares a “Trasciende zona 6”, que suman más de 600 viviendas y que estaban a la espera de la aprobación del reglamento, para tener certeza en las inversiones o el desarrollo del anteproyecto.

La aceptación y éxito de venta de “Trasciende zona 6” despertó mucho interés en varios desarrolladores pequeños o profesionales independientes. Hay proyectos que se planifican en las zonas 1, 3, 6 y 8 capitalinas que se prestan a este tipo de proyectos, por su cercanía al transporte público y fuentes de empleo.

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