Formas de Financiamiento para Proyectos Inmobiliarios

Formas de Financiamiento para Proyectos Inmobiliarios

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Roberto Rodríguez,
Gerente de Banca Inmobiliaria e Institucional BAM

El sector inmobiliario y constructor muestra índices de crecimiento muy importantes. En el 2018, creció porcentualmente más que el producto interno bruto (PIB) nacional y se estima que en el 2019 lo supere nuevamente.

El desempeño positivo de este sector ha sido consistente, obteniendo el mejor primer trimestre de los últimos 10 años, con un crecimiento del 5.1% interanual, debido principalmente al incremento demográfico del país, la juventud de su población, una alta demanda de vivienda y la existencia de un elevado déficit habitacional, por encima de las 1.8 millones de viviendas.

Sin embargo, el crecimiento sostenible de este sector debe construirse a partir de pilares sólidos, con el acompañamiento, asesoría y apoyo de las instituciones bancarias. El desarrollo e incremento de obra civil requiere que los bancos realicen una adecuada gestión financiera, dándole viabilidad a proyectos exitosos y mitigando riesgos
constructivos y comerciales.

La construcción y el sector bancario

El acceso a crédito es un punto clave en el desarrollo de la construcción. Durante 2018, la cartera de crédito de este
sector en el sistema financiero tuvo un crecimiento del 7%, manteniéndose siempre positivo. En la tabla, se muestran
los valores correspondientes de créditos en millones de quetzales y la variación anual:

En cuanto a las tasas de interés (activa promedio ponderado) en el sector financiero, se observa que estas se encuentran en rangos muy atractivos para los inversionistas, si se comparan con las de los últimos 25 años:

Al momento de tramitar el financiamiento para un proyecto, es importante la transparencia y confianza entre la persona jurídica o natural que obtendrá el financiamiento y la institución financiera, la que se convierte en su socio financiero. Para el análisis de la viabilidad del proyecto, se debe facilitar información vital con todos los insumos posibles, entre estos:

Estados financieros: para financiamientos mayores a USD 650 mil, deberán ser auditados para cumplir con la regulación.

Flujos proyectados: deberán proyectarse por la vigencia del crédito, incluyendo los supuestos y las variables tales como precios y unidades.

Estudio de mercado: preferiblemente por un tercero experto, amparando la viabilidad del proyecto con un estudio adecuado.

Avalúo reciente: si el financiamiento es respaldado por garantía hipotecaria.

Detalles del proyecto: el área comercial y de riesgos del banco debe contar con detalles específicos, tales como: precios de venta por unidad, metro cuadrado y parqueo; plan global de inversión con detalle de costos de compra de tierra, construcción, licencias y gastos administrativos; comisiones de venta; áreas del proyecto como la vendible, de parqueo, y común; estructura de financiamiento determinando cuánto será financiado con crédito,
capital propio y enganches; copias de promesas de compraventa; etc.

Formas de financiamiento

Existen distintos productos para financiar proyectos inmobiliarios. Más allá del tipo de crédito que se adquiera,
lo importante es su estructura. Las instituciones financieras deben tener claro que no existen dos desarrolladores y/o
proyectos iguales, por lo que no pueden darse estructuras crediticias genéricas. Los créditos se estructuran a la
medida, acorde a flujos proyectados, segmento y estructura del financiamiento.

Los tipos de financiamiento bancario más comunes son:

Crédito decreciente a plazo: aplica para proyectos de venta y renta. Para venta, es un crédito al plazo
de la construcción del proyecto, nace con la construcción y se cancela con la venta, suelen ser a plazos de 1 a 3 años. Para arrendamiento, se otorga un período de gracia durante la construcción y posteriormente abonos a capital
periódicos provenientes del alquiler del proyecto, estos son a mayores plazos, generalmente entre 10 y 15 años.

Crédito revolvente: es de corto plazo y permite un límite de crédito establecido dentro del cual se pueden hacer abonos a capital y desembolsos conforme la necesidad. Se utiliza frecuentemente para proyectos de vivienda horizontal, en los cuales se construye casa por casa conforme el avance de ventas. Esto permite darle una adecuada revolvencia al crédito y la optimización eficiente del proyecto en cuanto a su gasto financiero y necesidades de liquidez.

Recomendaciones

• Mantener información financiera de buena calidad.

• Realizar proyecciones de flujo de caja.

• Contar con estudios de mercado.

• Reciprocidad y transparencia entre desarrolladores e instituciones financieras.

• En proyectos de venta con garantía hipotecaria, tener claridad del valor de liberación: esto permitirá una clara visión hacia adelante para ambas partes.

• Tener claridad de las condiciones financieras y no financieras, establecidas en el contrato de crédito. Los incumplimientos son engorrosos y en muchos casos costosos.

• Comunicación constante con la institución financiera, ya que la relación no termina con el desembolso del crédito: es importante el seguimiento con relación a los avances de construcción y ventas.

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