La Resiliencia del Mercado Inmobiliario en Guatemala

La Resiliencia del Mercado Inmobiliario en Guatemala

“Existe mayor sofisticación en los usos de los suelos urbanos” Vicente Jo
Tendencias en el desarrollo inmobiliario
Burbuja inmobiliaria en el país: ¿realidad o percepción?

Lic. Fernando Estrada MBA
Director Comisión de Estadística
Cámara Guatemalteca de la Construcción

“La palabra resiliencia se usa en distintos ámbitos por ejemplo en la cuanto la física y la química, designa la capacidad del acero para recuperar su forma inicial a pesar de los golpes que pueda recibir y a pesar de los esfuerzos que puedan hacerse para deformarlo. La palabra proviene del latín saliere, que se traduce como “saltar, rebotar, ser repelido o surgir”, antecedido por el prefijo “re”, que indica repetición o reanudación. “1 El mercado inmobiliario en Guatemala sigue sólido y resiliente a pesar de la coyuntura.

La macroeconomía de Guatemala es de las más estables del mundo. Si bien es cierto que no crecemos al ritmo esperado, ya que quisiéramos tener un crecimiento del PIB anual arriba del 6%, hemos crecido con un promedio de 3.5% en los últimos 18 años desde el 2001.

Fuente: Banco de Guatemala (Banguat).

Una variable muy importante para el mercado inmobiliario en Guatemala, es el tipo de cambio. Si observamos el tipo de cambio del quetzal versus USD en casi 20 años prácticamente no ha existido variación. El tipo de cambio ha variado 0.07% desde el año 2000. Esto habla muy bien de nuestra moneda, ya que al tener una moneda tan estable como el USD, nos permite planificar a largo plazo. En Guatemala la mayoría de alquileres del “segmentos C” para arriba, se pagan en USD. De acuerdo al “Índice Case Schiller” el promedio de retorno anual en el mercado de vivienda en Estados Unidos del año 1928 al año 2013 ha sido de 3.7% anual. Esto es importante ya que en Guatemala el retorno promedio en el mercado de alquileres de vivienda es alrededor de 3 y 6%, sin tomar en cuenta la plusvalía que existe anualmente. En Guatemala una buena parte de contratos de arrendamiento se conforman en USD, pero aún así los contratos sean en Quetzales, nuestra estabilidad con el dólar muestra retornos muy confiables y sólidos debido a esta estabilidad macroeconómica.

1 “ Martínez, I. & Vásquez, A. (2006). La resiliencia. La resiliencia invisible. Infancia, inclusión social y tutores de vida. Editorial Gedisa. 1ra. Ed. Pp 30-31.”

Elaboración propia : Fuente BANGUAT

Andrew Carnegie uno de los billonarios más grandes que ha existido dijo que el 90% de los millonarios se hizo millonario a través de invertir en “Real Estate”.

La ventaja de invertir en activos inmobiliarios es que son activos tangibles. Es decir alguien los puede utilizar para vivir, no son un pedazo de papel o un título. Los activos inmobiliarios además históricamente en Guatemala, siempre han tenido plusvalía positiva y además están blindados contra la inflación.

De igual forma, existen diferentes formas de utilizar un activo inmobiliario, ya sea para vivir uno mismo , para alquilar, para remodelar y luego vender, para dividirlo en múltiples habitaciones y redistribuirlos para alquilarlo o cambiar su configuración y volverlos espacios de trabajo. Asimismo, un activo Inmobiliario es muy accesible para financiar por medio de una hipoteca bancaria. Dependiendo del caso, uno solo debe poner el 20% o 30% del capital o tan solo el 5% (FHA).

Una institución que ha sido muy buena para realizar inversiones inmobiliarias, es el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) que tiene más de 50 años de existir. La ventaja de adquirir una vivienda a través del sistema FHA, es que solo debemos poner el 5% de enganche para comprar una casa o un apartamento. Por lo tanto, solo se requiere invertir el 5% de nuestro capital. Por ejemplo para adquirir una casa o apartamento que cuesta 60,000 USD la inversión necesaria es de 3,000 USD de enganche (el cual puede ser fraccionado) y la cuota mensual a pagar es de 474 USD al mes de una unidad nueva incluyendo impuestos y seguro. Al comprar de esta forma la unidad se puede poner en alquiler y con esto abonar al crédito o se puede esperar algunos años, generando mayor plusvalía y luego se puede vender. De Igual forma, no es necesario finalizar el pago de la hipoteca para poder vender, solo se descuenta el saldo del crédito a la hora de la venta. Al comprar en planos hay ciertas ventajas ya que se obtienen mayores descuentos. Sin embargo las inversiones inmobiliarias suelen ser mejores si son a mediano o largo plazo ya que al tener plusvalías de 2-3% anual (conservador) en 5 años puede aumentar hasta 15% el valor inicial de mi inversión o más, dependiendo de la zona, sin tomar en cuenta los ingresos que produjo en estos 5 años si tuviera la unidad alquilada.

Fuente: elaboración propia FE

En Guatemala, actualmente existe un déficit habitacional, en otras palabras hay más demanda que oferta. El mercado inmobiliario crece a un ritmo bastante moderado. El Sector de construcción crece a un promedio de 3% anual. Este año 2019 ha tenido un crecimiento un poco mayor de 5.8% que es bueno, pero aun está lejos de ser de dos dígitos o de sobre calentarse y de crecer a los niveles que crecen algunos de los países de la región que están tan atrasados y urgidos de más inversión en infraestructura y oferta habitacional como en Guatemala.

Fuente: BANGUAT Proyecciones nov 2019

Si vemos la Gráfica de metros de construcción autorizados en el área metropolitana, igualmente vemos un crecimiento bastante moderado. Es más, apenas estamos regresando a los niveles alcanzados en el 2006 a pesar de que la demanda y la población se ha incrementado, al igual que la capacidad adquisitiva de la población urbana. Este año pasaremos los 3 millones de metros cuadrados autorizados, pero realmente si tomamos en cuenta la baja que hubo en el 2016, apenas estamos compensando la baja que existió en años pasados.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de Construguate con  Información del Banco de Guatemala. Datos incluyen Total de Metros Cuadrados para el Área Metropolitana: Ciudad de Guatemala, Mixco, Villa Nueva, San Miguel Petapa, Villa Canales, Santa Catarina Pinula y San José Pinula. Año 2019, información disponible hasta septiembre, información presentada en gráfico corresponde a proyección lineal hasta diciembre

En el “segmento C “de la población de Guatemala, buena parte de las viviendas que se adquieren anualmente, son a través del FHA. De igual forma si observamos la siguiente gráfica (abajo) y nos fijamos en las barras amarillas , es decir los “resguardos emitidos”, esto equivale a la cantidad de hipotecas colocadas anualmente. La mayoría de desarrolladores de gran a escala o de vivienda en serie y de apartamentos en el “segmento C “ vende a sus clientes por medio del FHA. El 98% de las viviendas en este segmento se venden con créditos a largo plazo. Lo cual quiere decir que las barritas amarillas (“resguardos emitidos”) equivalen aproximadamente al 98% de la oferta anual de los desarrolladores que venden a sus clientes a través del FHA. Asimismo, si observamos la gráfica, vemos un crecimiento bastante moderado de la cantidad de viviendas que se construyen anualmente. Es más en el 2018 se emitieron menos resguardos para la compra de unidades habitacionales que en el 2017. Si comparamos los “resguardos emitidos” (unidades habitacionales vendidas con hipoteca) del 2008 vs el 2018 solo vemos un incremento de 143 resguardos emitidos, es decir, un crecimiento únicamente de 3.7% con lo que existía de oferta hace 10 años a través del sistema FHA. Todo esto sin tomar en cuenta que la población ha ido aumentando, por lo que la oferta habitacional debiera ser bastante mayor año con año, para poder comenzar a reducir el déficit habitacional.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de Construguate con Información del FHA. Año 2019, información disponible hasta septiembre, información presentada en gráfico corresponde a proyección lineal hasta diciembre.

Otro elemento importante en el mercado inmobiliario de Guatemala es que las tasas de interés han ido bajando, esto es un reflejo de la confianza que existe en el sector y la solidez de la industria. Ya que las tasas de interés son un reflejo del riesgo que representa la inversión en determinada industria. La tasa promedio hipotecaria para vivienda pasó de casi 14% en el 2009 a 9.25% en el 2019 y si es a través del sistema FHA la mayoría de préstamos hipotecarios actualmente se aprueban con tasas menores al 7.5%.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de Construguate con Información de la SIB.

No podemos hablar de la resiliencia y solidez del mercado inmobiliario en Guatemala, sin mostrar la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios la cual es muy baja comparada con estándares internacionales ya que es menos del 4%, incluso se ha ido reduciendo y ahora estamos en 3.2% igual que hace casi 10 años en el 2010. El sector bancario en Guatemala es conservador y el proceso que utiliza para aprobar futuros clientes de unidades habitacionales es estricto. Evalúa que todos sus potenciales sujetos de crédito, tengan capacidad de pago de al menos 35% de sus ingresos familiares y se evalúa que no tengan deudas en otros establecimientos e incluso algunas instituciones realizan visitas de campo para evaluar a los sujetos de crédito, si el caso lo amerita. En Guatemala los deudores no suelen empaquetar los préstamos por medio de titularizaciones de “cédulas de crédito abstractas” como ha sido el caso en otros países. Además, el FHA es también un seguro muy sólido para los bancos en caso una persona no pueda continuar pagando su casa. Asimismo, ahora cuenta con un seguro de desempleo. El FHA le da solidez al mercado inmobiliario, ya que tiene activos por más de Q15000 millones y año con año reporta utilidades en el 2018 tuvo un superávit de 142 millones.

Fuente: Crédito Hipotecario para la Vivienda

En conclusión el mercado Inmobiliario en Guatemala es sólido y muy resiliente, todos los indicadores relacionados sustentan esta solidez y muestran que aun debemos hacer esfuerzos para poder crecer más rápido y atraer más inversión al sector, ya que es de las industrias que mayor derrame económico positivo generan y es una industria segura y con retornos buenos de largo plazo. Adquirir una vivienda sigue siendo de las mayores satisfacciones en la vida para una familia y genera una serie de beneficios adicionales como, estabilidad económica, riqueza a largo plazo, capital de inversión y ahorro a futuro.

 

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