Tendencias en el desarrollo inmobiliario

Tendencias en el desarrollo inmobiliario

Nuevas tendencias entre millennials y el mercado inmobiliario
Íntegro presenta una nueva propuesta de vivienda
Impacto del Project Management en los desarrollos inmobiliarios

Redacción Revista Construcción

En la presente edición, Revista Construcción realizó una entrevista al Arq. Otto Callejas, Director de Operaciones de Qualicons para conocer acerca de las principales tendencias del desarrollo inmobiliario en Guatemala.

¿A qué se debe el crecimiento en vivienda vertical en los últimos años?

Hace alrededor de 20 años atrás hubo una tendencia donde las familias buscaron alternativas de vivienda horizontal (casas unifamiliares) en el perímetro del área metropolitana tal es el caso de Villa Nueva, Amatitlán, Mixco, San Lucas, San José Pinula, Fraijanes, Villa Canales y otros.

En la actualidad el volumen de vehículos que circulan desde el perímetro metropolitano hacia la ciudad para llegar a los centros de estudio, lugares de trabajo o bien lugares de comercio, provocan un impacto vial muy alto donde estas familias pasan alrededor de 3 horas en la mañana y 3 horas al final del día para ir o regresar a sus viviendas.

Este desgaste es la principal razón que ha impulsado a que en la actualidad la vivienda vertical sea una opción de mucha aceptación para que estas familias regresen a vivir dentro de la ciudad obteniendo una mejor calidad de vida evitando tantas horas sumergidos en el tránsito.

¿Qué aspectos debe considerar el desarrollador previo a llevar a cabo un proyecto?

Considero que hay 4 aspectos muy importantes que el desarrollador debe considerar:

  • La ubicación de su proyecto: debe ser una ubicación que disponga fácil acceso en una zona con bajo impacto de inseguridad, servicios vitales a corta distancia, cercanía a áreas recreativas y deportivas.
  • Producto enfocado al mercado al cual se dirige el proyecto: el desarrollador debe conocer el mercado al cual está enfocado su proyecto y promover a que este proyecto cumpla con las necesidades y características que sus clientes requieren. Es indispensable conocer a fondo a que “target” debe orientarse para no sobre dimensionar o sub dimensionar su producto.
  • Opciones de financiamiento: cada proyecto debe contar con varias opciones de financiamiento que provean alternativas al usuario adecuadas a su capacidad adquisitiva.
  • Constructor con experiencia: el desarrollador deberá asignar la construcción de su proyecto a una constructora que posea la experiencia y conocimiento adecuado para llevar a cabo la construcción de su obra. Esto implica una constructora que adquiera buena trayectoria y reputación en la ejecución de proyectos en un correcto tiempo, costo y calidad.

¿Qué tan importante es cumplir con las normas técnicas de seguridad de materiales de construcción?

El uso de materiales, insumos, herramientas y productos que cumplan con certificaciones de origen, especificaciones del fabricante y una adecuada calidad, va a garantizar que la vida útil y la agradable apariencia de un proyecto perdure. De igual manera garantizará a que la confianza de los usuarios finales del proyecto aumente al poder apreciar una buena calidad y origen confiable de los productos y suministros con los cuales ha sido construido su proyecto y minimizará cualquier reclamo a futuro por parte del usuario al desarrollador.

¿Cuáles cree que son los principales factores por las que las personas escogen un proyecto de otro?

Considero que los usuarios escogen un proyecto por varias razones que pesan al momento de tomar la decisión:

  • Fácil accesibilidad: es un aspecto de mucha importancia tomando en cuenta el gran impacto vial actual en la ciudad
  • Opciones de financiamiento: el usuario valora muchísimo cuando un proyecto cuenta con más de una opción de financiamiento o bien con planes de pago a largo plazo que le permiten adquirir la propiedad sin alterar o poner en riesgo su capacidad de adquisición.
  • Amenidades y ambientes de esparcimiento: cada proyecto distintamente del uso u ocupación al que sea dirigido (residencial, comercial, laboral, industrial, etc.) debe contar con áreas de amenidades que promuevan el esparcimiento, el deporte, la convivencia, la gastronomía y la recreación. Cualquier proyecto que cuente con este tipo de ambientes llevará por encima de la competencia una ventaja competitiva que será atractiva para los posibles compradores y usuarios finales de un proyecto.

¿Qué papel juega la sostenibilidad en la edificación de proyectos?

Tenemos que estar conscientes que vivimos en un mundo con recursos finitos y que, si desde ya no aprendemos a habitar de manera más sostenible, estos recursos muy pronto dejarán de estar disponibles. Esto implica que “todos” los proyectos que se desarrollen deberán contar con incentivos que promuevan la optimización y la reutilización de algunos recursos como la energía solar, la captación de agua de lluvia para usos secundarios dentro del edificio como el riego y uso sanitario, la eficiencia en el uso natural de la iluminación y ventilación reduciendo el uso de medios mecánicos (aires acondicionados), promover a que los proyectos integren la naturaleza como parte del diseño y habitabilidad de cada proyecto (jardines en terrazas, balcones y azoteas) y muchos otros más por mencionar.

Las instituciones gubernamentales y privadas deberán promover e incentivar a los desarrolladores para que sus proyectos cuenten con este tipo de elementos haciendo consciencia en el usuario a que obtendrá beneficios adicionales como bajo mantenimiento, bajos costos operativos, ahorro en el pago de sus servicios básicos y un adecuado manejo de los recursos los cuales tendrá a su disposición de manera más prolongada y eficiente.

Existe un paradigma que al desarrollar un proyecto sostenible será más caro en su inversión, pero soy fiel creyente que, si el desarrollador se rodea de expertos con el conocimiento correcto y la experiencia adecuada en el diseño y uso de recursos sostenibles, no solo su proyecto obtendrá beneficios económicos iniciales al momento de invertir (ahorros), sino que también su proyecto será mucho más eficiente para su operación cuando ya cuente con la ocupación de los usuarios.

¿Cómo decidir sobre el tipo de desarrollo? (vivienda o usos mixtos)

Este tema está relacionado a 3 factores y deberán ser las preguntas iniciales que el desarrollador deberá plantearse:

  • Según la ubicación de mi propiedad y los resultados obtenidos del estudio de mercado, cuáles son las necesidades que el sector demanda para los próximos 30-50 años.
  • Del resultado que se obtenga del estudio de mercado y de la tasa de ocupación que el plan territorial me permite, cuál será la tasa de inversión retorno TIR que el proyecto me puede aportar como desarrollador.
  • Que servicios básicos necesita mi usuario tener disponibles de manera inmediata que mi edificación pueda aportarle sin salir del mismo proyecto.

En base a estas 3 preguntas básicas, el desarrollador podrá determinar de manera muy simple cual debe ser el enfoque que debe plantear para decidir sobre el tipo de proyecto a desarrollar.

¿Cuál cree que será la tendencia en el desarrollo inmobiliario en los próximos años?

Según los expertos en análisis de mercado y observando las necesidades que la población está demandando, en los próximos 10-15 años la tendencia en desarrollo gira en los sectores de:

Sistemas estructurales que aporten y beneficien a la “sismo resistencia “en edificaciones buscando minimizar el daño o el impacto al momento de un evento sísmico. Esto implica adherir a la estructura del edificio tecnologías de punta como aisladores sísmicos o bien elementos como amortiguadores integrales que le permitirán a la edificación ser más estable, reducir el daño colateral posterior a un evento y mayor tranquilidad a los usuarios que podrán habitar de inmediato el edificio.

Otros temas que ya presentan tendencia en el desarrollo inmobiliario son:

  • Vivienda vertical para el área central metropolitana.
  • Centros de distribución para el anillo externo metropolitano.
  • Plazas comerciales de mediano tamaño que atiendan de manera sectorizada al vecino.
  • Centros corporativos de uso compartido (cowork space).

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